税金対策税理士

令和5年9月

■不動産所有・保有管理会社設立での節税

個人で不動産賃貸業を行なっている方からの節税ご相談で、よく次の方法で行おうという方が多いです。（法人は株式会社又は合同会社を使用）

①不動産管理会社の設立（管理料徴収方式）
②サブリース会社の設立（転貸方式）
③不動産所有・保有型法人の設立

でも、ちょっと待ってください。
これでよいのでしょうか？

上記の手法にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
帯に短しタスキに長しです。

そんな中、お勧めの節税手法を考えました。

一般社団法人と信託を組合わせた節税手法です。

■現状節税手法の問題点

現状の節税手法の問題点とデメリットを簡単にあげると次のようになります。

①不動産管理会社
どうしても、個人不動産賃貸物件の管理のみの仕事だけ請け負うため、個人賃貸業から法人へ移せる利益は、家賃収入の8％が上限とされております。

これでは、ほとんどメリットがないため、あまり行なわれていない手法です。

②サブリース会社
家賃収入の15％程を法人に移せるため、よく使われている節税手法です。
でも、全体の個人家賃収入金額が少ななかったり、入居者の空室率がケースによりますが5％・10％以上だとほとんど意味を持たなくなったりします。（最悪、逆転現象が起き増税となってしまいます)

③不動産所有・保有型法人

この形式は現在ベストのものです。。
でも、このベストの状態に持っていく時（個人所有の不動産を法人に移転する時）と将来の相続の時に問題があります。

個人から法人へ不動産移転時コスト（建物のみ移転）

結構お金がかかります。
これでは、いくら節税になるからといっても躊躇してしまいます。

不動産の名義変更（売買）の際建物について、次の登録免許税と不動産取得税がかかります。

■Ｎｅｗ　一般社団法人＆信託の節税登場

上記のような問題・デメリットを解決すべく、受け皿法人に一般社団法人、個人不動産の法人への移転手法に信託の組み合わせを考えました。

詳しいサイトは次に記載しております。
ご参考にしてください。

不動産管理会社節税　一般社団法人＆信託